AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

A Engenharia de Avaliações é o campo da Engenharia que consiste no “Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de bens”. É a ciência que subsidia a tomada de decisão a respeito de valores, custos, frutos e direitos e é empregada em uma variedade de situações, tanto no âmbito judicial como extrajudicial.

A norma que regulamenta esta atividade é a ABNT NBR 14653- Avaliação de bens, que se subdivide em 7 partes, mas aqui será referenciada apenas a ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.

A atividade envolve a necessidade de profundos conhecimentos técnicos do bem e do mercado, muitas vezes com finalidade judicial ou de relevância patrimonial, assim, as avaliações são de competência exclusiva dos profissionais da área tecnológica, tais quais os Engenheiros (civil, mecânico, eletricista, eletrônico, agrimensor, aeronáutico, etc…), Arquitetos e Agrônomos. O laudo necessariamente deve estar acompanhado de ART ou RRT para que possua validade (Lei Federal no 6.496/77).

Desta forma, fica evidente que a avaliação “verdadeira”, ou seja, com valor legal, é realizada por profissionais habilitados, diferentemente à palpites ou opiniões de leigos, principalmente dos vendedores de imóveis e outros.

Suas aplicações são diversas, tais como:

  • Comercialização (venda e locação),
  • Avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias,
  • Determinação de valor de mercado,
  • Análises de viabilidade de empreendimentos,
  • Desapropriações e Servidões Administrativas,
  • Indenizações,
  • Partilha de Bens,
  • Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação,
  • Entre outros…

fichaficha-2A avaliação é iniciada determinando-se a finalidade e objetivo do mesmo e em seguida, coletando dados por meio de documentações como matrícula, IPTU, entre outros, e vistoriando minuciosamente o local afim de se caracterizar o bem imóvel e região em que o mesmo se encontra. Conforme modelo de cheklist onde se descrevem os dados completos do logradouro, os tipos de acabamento do imóvel,  metragens, quantidade de vagas, acessórios da casa ou edifício, características do entorno, etc…

 

Em seguida, inicia-se a pesquisa de dados de mercado através da qual é possível definir o método a ser utilizado. São eles:

  • Método comparativo direto: Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando;
  • Método involutivo;
  • Método evolutivo;
  • Método da capitalização da renda;
  • Método para quantificação do custo do bem.

Enfim, é escolhida a ferramenta utilizada para a determinação do valor de mercado de um determinado imóvel, cuja escolha está diretamente ligada à pesquisa efetuada, à natureza do bem avaliando, podendo-se citar:

  • Tratamento por Fatores;
  • Inferência Estatística;
  • Apuração de Custos do Bem;
  • Fluxo de Caixa Descontado;
  • Entre outras…

Falando sobre a Inferência Estatística, por exemplo, os trabalhos são realizados com o apoio de softwares, afim de se obter o modelo matemático mais adequado a formação do valor de um determinado bem de acordo com as varáveis utilizadas. Tal software fará o árduo serviço de testar as diversas equações disponíveis de forma a atender os pré-requisitos normativos. Alguns exemplos de softwares disponíveis são: TS-SISREG e o CastleR.

Alguns do gráficos apresentados pelo CastleR referente a Normalidade de Resíduos.

normalidade-histograma     residuos

Por fim, conclui-se o trabalho através da emissão de um Laudo de Avaliação que deverá estar de acordo com a diretrizes das normas técnicas.

laudo-1 laudo-2 laudo-3

 

 

 

 

 

 

 

 

A Avaliação de Imóveis Urbanos é mais um dos serviços realizados pela Feitor Engenharia.

Em caso de dúvidas, estamos à disposição!

Até a próxima…

Equipe Feitor Engenharia

Um comentário em “AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

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